Nella compravendita immobiliare il Rent To Buy è una metodologia sempre più prediletta e finalizzata a perfezionare l’acquisto di un bene immobile di qualsiasi tipologia, con conseguenti vantaggi economici rispetto all’acquisto.

Anche se viene definito come contratto, il Rent to Buy è nella prassi commerciale un programma preparatorio all’acquisto che si può realizzare optando tra due diversi schemi contrattuali regolamentati.

L’obiettivo principale è quello di consentire il pieno ed immediato utilizzo del bene immobiliare che verrà successivamente acquistato, entro un termine concordato tra le parti ed ad un prezzo stabilito contrattualmente.

Bisogna subito sottolineare che il contratto Rent to Buy non è una modalità di pagamento rateizzato e non si tratta neppure di un affitto con riscatto.

E, allora, che cos’è il Rent To Buy? Scopriamolo in questa guida ed approfondimento della Redazione di ValorImpresa.

Cos’è il Rent to Buy?

Nella prassi commerciale, in particolare nel mercato immobiliare, non è altro che una modalità di acquisto graduale in cui, fino al momento del rogito, la proprietà del bene immobiliare rimane al venditore e ciò espleta da garanzia.

Per lo stesso acquirente la garanzia deriva dalla trascrizione del contratto stipulato con atto notarile.

Inoltre, essendo un contratto tipico è perfettamente riconosciuto dal mondo bancario e consente di accedere ad un mutuo, come previsto dagli accordi di BASILEA 3.

In altre parole, possiamo definire il Rent to Buy come una tipologia di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile.

Il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore (futuro acquirente), il quale paga il canone e, dopo un certo periodo di tempo, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

La normativa vigente prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene immobiliare, ma non ci sia alcun obbligo.

Il termine entro il quale il conduttore/potenziale acquirente potrà decidere di perfezionare l’acquisto dell’immobile è stabilito e pattuito liberamente dalle parti, entro il termine di dieci anni.

Rent to Buy per immobili residenziali: quali sono le finalità?

Grazie alla stipulazione di un contratto Rent to Buy che abbia ad oggetto la compravendita degli immobili ad uso residenziale, gli obiettivi sono ascrivibili ai seguenti:

  • permettere all’acquirente di beneficiare di un lasso di tempo necessario per allinearsi ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del finanziamento. In questo caso si parla di Rent to Buy di leva finanziaria,
  • permettere all’acquirente di fruire del tempo necessario per smobilizzare dei capitali diversamente investiti o di vendere il proprio bene immobiliare usato in cui attualmente vive, evitando di perdere gli sgravi fiscali prima casa. Questa seconda fattispecie è conosciuta come Rent to Buy di flessibilità.

Ricordiamo che il contratto Rent to Buy si può applicare indifferentemente agli immobili già ultimati che a quelli in corso di costruzione o da ristrutturare.

Applicabile anche ad immobili diversi da quelli ad uso residenziale?

Ebbene sì, il contratto Rent to Buy è utilizzabile anche per immobili commerciali ed industriali, come ad esempio capannoni e negozi.

La metodologia è molto ricorrente anche nella compravendita di strutture alberghiere, B&B ed aziende agricole.

Rent to Buy “originale”: che cos’è?

Il contratto R.T.B. “originale”si realizza con la stipula di due contratti tipici, previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile e dalla disciplina sulle locazioni.

Si tratta di due contratti autonomi tra loro collegati: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione.

Entrambi i contratti vengono registrati presso l’Agenzia delle Entrate; ma il preliminare deve essere trascritto dal notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

La trascrizione del preliminare di compravendita tutela l’acquirente dalla premorienza del venditore, dal fallimento e dall’aggressione della proprietà del bene immobiliare con ipoteca giudiziale o pignoramento.

Contratto con riscatto

Un’altra fattispecie diffusa nella prassi commerciale è quella del R.T.B. con riscatto. Quest’ultimo si perfeziona con la stipula di un contratto unitario a due fasi. Il c.d. contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile, la cui fonte normativa è l’articolo 23 del Decreto Legge “Sblocca Italia”, poi convertito in Legge 164/2014.

Oltre alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il contratto con riscatto deve essere trascritto dal notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Contratto Rent to Buy: quali sono i vantaggi ed i rischi per il venditore?

Il vantaggio principale per il venditore è costituito dalla possibilità di trovare un più elevato numero di potenziali acquirenti.

Il rischio è che il conduttore/potenziale acquirente decida di non perfezionare l’acquisto dell’immobile.

In questo caso, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore.

Un altro rischio per il venditore è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo.

Quali imposte si pagano?

Per il pagamento bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) e indirette (a carico del conduttore/acquirente).

La misura della convenienza dell’operazione dipende poi dalla posizione fiscale del venditore e del singolo caso concreto.

E sempre buon consiglio, infatti, richiedere la Consulenza di un valido Professionista.