Sembra proprio che la terra stia tornando ad essere un bene prezioso. Anche oggi, nonostante la lieve battuta d’arresto e le incertezze legate alla pandemia, in Italia chi possiede un solo ettaro di terreno può essere relativamente ricco.

 

Posto che vai valore che trovi

Nelle colline litoranee del Nord Ovest, in Liguria, il valore medio supera i 100mila euro a ettaro. All’opposto ci sono le aree di montagna interna delle isole dove non si arriva a 6mila. Gli ultimi dati disponibili certificano l’estrema diversità dei valori fondiari italiani. 

Che vantano due primati a livello europeo, quello della regione con i valori più alti (la Liguria appunto) e il range di oscillazione più ampio rispetto alla media, fissata dall’Eurostat a 40mila euro (comunque al secondo posto assoluto dopo l’Olanda).

 

Pianura meglio che collina

Sono le zone di pianura ad ottenere i risultati peggiori (in media -1,2%) mentre le zone collinari e quelle montane presentano qualche modesto aumento. Questa tendenza potrebbe collegarsi agli effetti della progressiva regionalizzazione dei pagamenti diretti che vedono una lenta ma continua riduzione del sostegno alle aziende di pianura contestuale ad un progressivo aumento degli aiuti ad ettaro per le superfici montane e collinari. 

È probabile che si sia scontata anche l’incertezza per il futuro della politica agricola comune – attualmente in discussione – divisa tra pressanti richieste per una maggiore sostenibilità e tendenze alla riduzione della spesa agricola complessiva.

 

I numeri del mercato

Il cedimento delle quotazioni si accompagna con una lieve contrazione dell’attività di compravendita, come segnalato dall’Istat nelle statistiche degli atti notarili (figura 2): dopo quattro anni di crescita la riduzione del numero di transazioni relative a terreni agricoli (-1,4% a livello nazionale) ha comportato una parziale inversione di tendenza. In realtà, osservando le statistiche fornite dal Consiglio nazionale del notariato si segnala un lieve aumento (+0,2%). 

Quindi è ancora prematuro stabilire se questa tendenza proseguirà nel tempo e allontanerà l’attuale numero di transazioni annuali (circa 140mila) dalle 200mila transazioni che si riscontravano fino alla metà degli anni duemila.

 

Colture di pregio

Appaiono in controtendenza soltanto i prezzi per terreni adatti a colture di pregio – in primis la vite – dove il successo commerciale crea in molti casi un forte aumento della domanda con conseguente rialzo dei valori fondiari. 

Di fatto le contrattazioni per terreni adatti a vigneto o altre produzioni di pregio, in zone che hanno saputo avvantaggiarsi del crescente interesse dimostrato dai consumatori per i prodotti di qualità, dominano il mercato fondiario e rappresentano i casi, purtroppo abbastanza infrequenti, in cui la domanda supera l’offerta.

 

Confronto col mercato immobiliare

Emergono alcune similitudini con il mercato immobiliare urbano, in quanto la stasi dei prezzi di compravendita in entrambi i mercati si accompagna da qualche anno con la ripresa dell’attività di compravendita. Il punto di inversione per le compravendite di terreni agricoli si è avuto nel 2014 e da allora si confermano aumenti dell’ordine del 3-4% all’anno. Non è chiaro se sia iniziato un nuovo ciclo, generalmente trainato dalla domanda a sua volta determinata dal livello dei prezzi, dal risparmio accumulato e dal costo del finanziamento.

Rispetto a questi tre fattori, nel settore agricolo il livello dei prezzi è probabilmente ancora troppo alto rispetto ai redditi attesi – sempre con i soliti distinguo per le produzioni di pregio – e anche al risparmio accumulato viste le modeste performance del settore negli ultimi anni. Discorso diverso per il credito che – complice la politica monetaria espansiva – presenta interessanti opportunità legate ad un costo dei mutui molto contenuto. 

Infatti, anche il credito per l’acquisto di immobili in agricoltura ha ripreso ad aumentare dal 2014, sebbene nel 2018 si sia verificata una battuta d’arresto con un calo delle erogazioni del 5%.

 

Le prospettive

Gli operatori del settore non si attendono significative variazioni per il futuro con quotazioni stabili. L’unico dinamismo riguarda le aree dove le produzioni di qualità assicurano redditi soddisfacenti che spingono gli operatori a consolidare il proprio patrimonio fondiario. Laddove la redditività è assicurata da buone prospettive di mercato, la domanda supera l’offerta e porta al rialzo delle quotazioni mettendo in difficoltà gli agricoltori che puntano su un allargamento della maglia poderale per recuperare economie di scala e reddito. In questi casi è opportuno valutare attentamente l’entità dello sforzo finanziario richiesto per l’acquisto del bene fondiario rispetto alla possibilità di orientarsi verso l’affitto.